Ипотека: быть или не быть

Занять на жилье дорого можно и сейчас, дешевле будет через 3—5 лет.

Кризис позади, и украинские банки выздоравливают. Лучшее тому подтверждение — не сокращение количества «больных» банков и даже не снижение ставок по депозитам, а ипотека. Год назад мы с трудом нашли 10 банков, дающих кредиты на жилье, причем большинство из них давали кредиты на 3—5, максимум 10 лет (на 20 лет давали, в основном, на «первичку») и под 20—40% годовых в гривне. То есть получить кредит было очень сложно — нужны были огромные официальные доходы, которые позволяли бы платить по дорогому короткому кредиту. Теперь же банков, где можно занять на покупку жилья, около 20 и их условия кредитования не такие драконовские, как прежде: многие банки дают в долг на 10—20 лет, а ставки — в пределах 20—30% в гривне. Но не обольщайтесь — кредит получить все так же непросто. Мы попытались разобраться, почему ипотека недоступна и когда купить жилье в рассрочку снова будет так же легко, как до кризиса.

БОЛЬШОЙ ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Если до кризиса ипотеку давали без первого взноса, то сейчас нужен стартовый капитал — не менее 40—50% цены квартиры. То есть чтобы купить в кредит «единичку» за $60 тыс., нужно иметь минимум $24—30 тыс. Только по «первичке» некоторые банки требуют 25—30%.

БОЛЬШИЕ ПЛАТЕЖИ. Из-за коротких сроков кредитов (максимум 10—20 лет) и высоких ставок (в среднем 25% ) ежемесячные платежи получаются неподъемными. Если брать займ на квартиру за $60 тыс. c первым взносом 50% (кредит — 240 тыс. грн.), ставкой 25% в гривне на 10 лет, то платеж по стандартной схеме погашения в первый месяц будет 7000 грн., а по аннуитетной (равные платежи) — 5460 грн. Если брать такой кредит на 20 лет, то платежи будут чуть меньше — 6000 и 5035 грн. соответственно.

ТОЛЬКО «БЕЛАЯ» ЗАРПЛАТА. Но размер платежей — полбеды. Главная проблема в том, что банки по-прежнему готовы рассматривать только официальные доходы. К тому же они ужесточили требования к соотношению «платеж по кредиту/доход». «До кризиса банки давали кредит, если на его погашение уходило до 60% доходов, причем с учетом неофициальных. Теперь, после печального опыта массового снижения доходов населения, платеж по кредиту не должен превышать 30—50% к официальному доходу», — рассказал генеральный директор Platinum Bank Грег Краснов. Если в банке вам насчитали платеж 7000 грн., то ваш «белый» доход должен быть не меньше 14—23 тыс. грн. Такой зарплатой ныне могут похвастаться те, кому кредиты ни к чему — директора да депутаты.

ДРУГИЕ НЕПРИЯТНОСТИ. Еще одна проблема: раньше банки давали заемщику предварительное добро на кредит и потом уже заемщик искал жилье, а теперь большинство банков требуют сразу полный пакет документов, в том числе — на квартиру. К тому же раньше банки рассматривали заявки на кредит за 3—5 дней, а теперь зачастую — больше месяца. То есть, если вы выбрали квартиру, внесли задаток, а банк затянул с одобрением заявки и выдачей кредита, с задатком можно попрощаться. Если банк сомневается в выбранной вами квартире, он может потребовать дополнительный залог (уже имеющуюся у вас квартиру), а если не уверен в ваших доходах, то — поручителя (к нему предъявляются те же требования, что и к самому заемщику). Также в банках проверяют кредитную историю (как вы брали и погашали кредиты раньше) — она должна быть безупречной, и предупреждают, что могут отказать на любом этапе сотрудничества без объяснения причин.

ЧТО МЕШАЕТ БАНКИРАМ КРЕДИТОВАТЬ

ДОРОГИЕ И КОРОТКИЕ РЕСУРСЫ. До кризиса банки брали дешевые ресурсы за границей, а теперь этот источник закрыт, и они вынуждены кормиться только за счет наших депозитов. Ставки по ним хотя и падают, но все еще высоки — около 20% по вкладам на 1 год. Поэтому и ставки по ипотеке достигают 25% годовых. «Чтобы кредитовать и привлекать платежеспособных заемщиков, банкам нужно выйти на ставку 16% годовых, а для этого нужно, чтобы депозиты были максимум под 13%. Это будет, в лучшем случае, через год», — говорит директор департамента банка «Финансы и Кредит» Игорь Шевченко. Другая денежная проблема — сроки. В кризис банки обожглись не только на росте курса, но и на том, что давали длинные, до 20—30 лет, кредиты за счет денег, привлеченных на 1—2 года. До кризиса они перекредитовывались, а в кризис короткие деньги пришлось возвращать.

Подлили масла в огонь и вкладчики, которые стали забирать вклады или перекладывать на «гибкие» депозиты с возможностью забрать деньги в любой момент. Теперь банкиры не хотят рисковать и кредитовать короткими деньгами длинную ипотеку и ждут, когда вкладчики будут размещать деньги на 1 год и больше (пока средний срок вкладов вырос до 6 месяцев) и когда найдутся другие источники длинных ресурсов (рефинансирование НБУ, ГИУч, Минфин).

«ЗАМОРОЗКИ» НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. Опасаются банкиры кредитовать и из-за неблагоприятной ситуации на рынке недвижимости. Беспокоит финансистов возможное снижение цен на жилье в будущем. В таком случае залоги обесценятся, что повысит риск невозвратов кредитов. А цены еще могут упасть. Об этом недавно заявил президент Украинской национальной ипотечной ассоциации Игорь Юшко. По его мнению, цены на жилье до конца года могут снизиться еще на 15%. Объяснение этому дал член правления Universal Bank Виталий Шастун: «Цены на жилье в гривневом эквиваленте по-прежнему слишком высоки, даже с учетом коррекции. Падение доходов и закрытие ипотеки снизило спрос на жилье в десятки раз, и рынок теперь инертен». То есть банкиры ждут дна и считают, что оно еще не достигнуто. Они обещают, что возобновят кредитование, когда цены на жилье стабилизируются, и в течение года-полутора не будут делать резких движений.

ПЛОХИЕ ЗАКОНЫ. Банкиры жалуются, что в Украине права кредитора плохо защищены, и они не могут забирать жилье у должников, которые не хотят платить по кредитам. Чтобы принудительно забрать и продать залог, банки вынуждены долго судиться и затем ждать исполнения решения исполнительной службой (на все вместе может уйти больше года). Еще одна ипотечная проблема — дети. Выгнать ребенка, прописанного в заложенной квартире, непросто, но у банков и на это есть управа, хотя и занимает много времени. Так что пока банкиры не спешат наживать себе проблем с новыми проблемными кредитам и ждут, когда эти законодательные нестыковки будут решены, и только тогда начнут активно кредитовать. Кстати, недавно банкиры напугали заемщиков проектом закона, который позволит им продавать квартиру, если должник не платит больше 2 месяцев, а также даст права выселять детей без опекунского совета. Будет ли принят закон, пока неизвестно.

КРЕДИТОВАТЬ НЕКОГО. Не кредитуют банкиры еще и потому, что платежеспособных заемщиков почти нет. Проблема прежде всего в низком уровне доходов: платить по 10—20-летнему кредиту на «однушку» 6—7 тыс. грн. могут немногие. К тому же теперь банки проверяют кредитную историю и, по словам Грега Краснова, банки отказывают не только из-за недостаточных официальных доходов, но и из-за негативной кредитной истории и фактов принудительного взыскания долгов и мошенничества.

КОГДА ИПОТЕКА ПОЛЕГЧАЕТ

«В ближайшие годы ипотека не будет доступной, то есть на срок 10—20 лет и со ставками ниже 10% в гривне», — говорит замдиректора департамента рисков Platinum Bank Наталья Мациевская. Грег Краснов считает, что докризисных объемов ипотеки не будет ни через 3, ни через 5 лет. А начальник департамента розничных продаж УкрСиббанка Иван Истомин полагает, что реальное возобновление ипотеки на докризисных условиях начнется в 2013 году. В то же время ряды банков, выдающих ипотечные кредиты, пополнятся. «При условии экономической и политической стабильности, ипотека будет возвращаться уже к концу 2010 года», — считает Виталий Лозовой из ПриватБанка. Игорь Юшко также считает, что к концу года банки будут активнее работать на рынке ипотеки. Другое дело, что условия кредитования по-прежнему будут драконовскими.

Антон Одарюк